Vivienda e infraestructura en Municipios y Provincias que busquen desarrollo sin costo fiscal.  

Resumen Ejecutivo

El mercado de la vivienda familiar en Argentina es el sector con mayor potencial de crecimiento para los próximos años, ya que la demanda supera ampliamente a la oferta y no hay financiamiento directo para los segmentos de poder adquisitivo medio y los costos de construcción promedio superan ampliamente la capacidad de pago de la demanda.

Desde Consultora Tecnopolítica observamos que cada familia puede acceder a una vivienda de manera rápida y económicamente accesible participando en un fideicomiso de urbanización social al costo. Nuestra propuesta de valor consiste en proveer a las familias acceso a una vivienda de calidad mediante un instrumento de capitalización individual y a los inversores un instrumento de inversión privada de renta fija con un respaldo en activos reales, consistente dentro del marco de la Ley de Fideicomisos (Nacional).

Sector Trabajador Formal

Para este sector, el vehículo propuesto son fideicomisos estructurados en series de financiamiento individuales orientados cada uno a financiar 100 viviendas para familias que anticipen el 40% del costo final. Las series de financiamiento serán por proyecto de urbanización, a los que podrán acceder tanto inversores privados como familias adherentes. Estas últimas serán fiduciantes, deudoras y en caso de cumplir con sus obligaciones, beneficiarias del fideicomiso al mismo tiempo.

Dentro de cada proyecto, las familias pueden acceder a la propiedad de una unidad de vivienda de 80 metros cuadrados con un anticipo de USD 20.000 y obtener financiamiento por USD 30.000 en plazos de 8 a 12 años con tasas entre el 5% y el 8% anual en valores reales. Asimismo, los inversores pueden acceder a un instrumento de renta fija en dólares con una rentabilidad del 3% al 5% anual en plazos de 8 a 12 años, garantizados por los créditos hipotecarios emitidos por el propio fideicomiso y las unidades de vivienda como colateral.

Para generar estos márgenes y posibilidades de rentabilidad desarrollamos, junto a importantes empresas locales, un sistema de construcción sustentable, innovador y rápido, pensado a partir de una visión de urbanización integral y comunitaria, industrializando la producción de los edificios de uso mixto, del hábitat mismo y su infraestructura. Es la conjunción de industrializar edificios y generar volumen de residentes con su esperable satisfacción en la oferta de servicios que el sistema genera valor y permite ser rentable para todos los actores, sin recurrir al presupuesto público.

Cada proyecto construido bajo este sistema consiste, estimativamente y adecuándose a cada caso específico, en etapas de 100 unidades de vivienda de 80 metros cuadrados cada una, distribuidos en módulos de un promedio de 3.200 m2 por hectárea, buscando en todos los casos producir urbanidad y no sólo vivienda, con zócalos urbanos, que al tener una alta densidad en edificios en altura verán garantizada su demanda, y en escalas de entre 500 y 1.000 unidades totales. Los emprendimientos se generan al obtenerse la adhesión de los interesados y construyendo a posterior cada edificio a medida que cada familia obtiene el crédito por el 60% del total*.

 

Nuestro modelo se basa principalmente en la disminución en términos reales del costo de incidencia del suelo sobre el total de obra proyectado, por el cual los beneficiarios de cada proyecto podrán acceder a la mayor cantidad de metros cuadrados por el mejor precio del mercado y con el menor costo de construcción – con 6 meses de plazo de obra para la infraestructura y otros 6 para instalación de los edificios.

 

Una vez finalizado cada proyecto, cada consorcio se regirá y mantendrá su relación por las generales de la Ley de Propiedad Horizontal vigente.

 

Identificamos un mercado mayor al 1.000.000 de familias con capacidad e interés de acceder a este producto en Argentina, si incluimos a las familias ya propietarias de unidades de bajo valor, que podrían volcar al mercado su vivienda con el objetivo de mejorar su calidad de vida, vendiendo dicha propiedad y accediendo a una de estas nuevas unidades de mejor calidad con mínimo soporte crediticio.

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Sector Informal

Luego de la sanción de las leyes de Acceso Justo al Hábitat (Pcia. de Bs As) y de la de Integración Socio Urbana (Nacional), se renuevan las posibilidades de convertir parcelas rurales, linderas con cascos urbanos consolidados, en nuevos barrios  a urbanizarse colectivamente por la misma población adherente, en base al aprovechamiento de prerrogativas e incumbencias de los estados locales sin impacto en el presupuesto público, por lo que se recomienda que cada uno de los Municipios del país con la posibilidad de extender su trama urbana planificada, lo haga en conjunto con las familias que quieran tener un suelo en donde proyectarse.

Sector Sindical

El sector sindical argentino, altamente institucionalizado, es uno de los aglutinadores naturales para un tipo de programa que puede integrar desde urbanizaciones básicas en las que los adherentes simplemente se provean de suelo a mediano plazo para sus familias o participan también de la construcción de unidades, en cada una de las categorías típicas de la vivienda masiva. 

Sus campos de deportes, que generalmente cuentan con buenas ubicaciones en los alrededores de las 500 ciudades más importantes del país, pueden convertirse total o parcialmente en emprendimientos que sin perder su condición de espacio colectivos de sus afiliados, permitan de acuerdo a cada grupo y condición de espacio, el desarrollo de Loteos de media y alta densidad, para la construcciòn de Viviendas Uni o Multifamiliares, sean estas Duplex, Triplex o Departamentos, terminados o evolutivos, que se adapten al bolsillo de cada familia en términos de anticipo y cantidad a financiar.
 

*Estimaciones según modelo general, que pueden variar en cada proyecto particular. Los proyectos se estructuran con un diferencial de tasa entre oferta y demanda destinado a atender gastos esenciales de la misma operación y a estructurar de acuerdo a valores de referencia según normativa vigente del BCRA y autoridades de aplicación (CVS, UVI, UVA).